Новгородское региональное отделение общероссийской общественной организации «Деловая Россия»
Позиция
подготовлено и актуализировано в августе 2022 года
Новгородское региональное отделение ООО «Деловая Россия» на системной основе анализирует внедрение в практику существующие и вновь вводимые меры государственной поддержки малого и среднего предпринимательства. В настоящее время, по экспертному мнению абсолютного большинства членов организации, в серьезном расширении нужнаются меры поддержки финансового характера. В частности:

Министерством экономического развития РФ внедрена и реализуется программа стимулирующего кредитования субъектов малого и среднего предпринимательства под сниженный процент. Кредит от 50 миллионов рублей можно получить на срок в 10 лет под 3 – 4,5% годовых. Предлагаем предоставить возможность получение такого кредита большему числу малых предприятий, установив нижний порог суммы до 10 миллионов рублей.

В дополнение предлагается осуществить докапитализацию региональных фондов поддержки малого и среднего предпринимательства, сделав возможным предоставления такими микрокредитными компаниями кредиты на цели развития бизнеса в 7 – 10 миллионов рублей на срок до 7 лет.

Кроме того предлагается расширить допустимую сферу применения кредитных средств по описываемым программам, дополнив их финансирвоанием разработки и внедрения НИОКР, современных IT-технологий и цели импортозамещения.
Позиция Новгородского РО ООО «Деловая Россия» о мерах финансовой поддержки малого и среднего предпринимательства
Позиция Новгородского РО ООО «Деловая Россия» по вопросу реформирования строительной отрасли
Признавая необходимость для внедрения в практику механизмов минимизирующих риски как компаний-застройщиков, так и конечных покупателей жилых помещений, приходится констатировать: учитывая необходимость снижения этих рисков, в существующих условиях бизнес может осуществлять деятельность лишь двумя путями.

Первый – это строительство жилья за собственные средства с последующей его продажей в условиях свободного рынка. Но подавляющее большинство компаний, в особенности, малых – ведущих деятельность на территории одного небольшого региона, подобными масштабными средствами не располагают.

Вторым вариантом является привлечение заемных средств коммерческих банков в качестве финансирвоания проектов по жилищному строительству. Но компаниям сложно соответствовать довольно-таки размытым требованиям, выдвигаемым банками для подобных проектов. Кроме того, из практики известно, что к работе с застройщиком подготовлены лишь отделения банков в крупных городах (Москва и Петербург). Отделения банков в регионах страны в основной своей массе не подготовлены. В частности банки на местах не располагают квалифицированным персоналом, способным качественно оценить предлагаемые проекты, осуществить оперативный документооборот. Это вызывает губительные для бизнеса проволочки в принятии решений, делают невозможным среднесрочное и долгосрочное планирование работы компании-застройщика, согласование этих планов с государственными программами социально-экономического развития территорий и иные трудности.

С января 2017 года, очередные изменения в закон ФЗ-214 предложили покупателям новостроек еще один вариант для защиты своих вложений в долевое строительство – так называемые счета эскроу. Федеральный закон о долевом строительстве №214-ФЗ обязывает каждого Застройщика чем-либо обеспечить исполнение своих обязательств перед дольщиком по договору долевого участия в строительстве. То есть закон требует от строительной компании гарантию того, что дольщик не потеряет свои деньги, вложившись в строительство.

Такой гарантией (или обеспечением обязательств Застройщика) может служить одно из следующих условий:

  1. Поручительство банка (на практике не работает, не прижилось на рынке);
  2. Страхование гражданской ответственности (на практике пока еще работает для договоров ДДУ заключенных с 2014 по 2017 годы. Для справки у большинства страховых организаций в указанный период была отозвана лицензия (например, Ринко (затем Проминстрах), одна из основных страховых компания Новгородской области);
  3. Отчисления в Компенсационный фонд (по договорам ДДУ, заключенным с 2017 по 2019 годы);
  4. Расчеты с Застройщиком через счета эскроу (как альтернатива первым трем вариантам обеспечения).

Какой способ обеспечения обязательств по ДДУ выбрать, решает сам застройщик. С 01 июля 2018 (согласно последним установкам ФЗ-214) при заключении каждого нового ДДУ, застройщик может выбрать одно из двух – либо перечислить взнос в компенсационный фонд, либо позволить дольщику произвести расчеты через счет эскроу. Но, с 01 июля 2019 – все расчеты дольщиков с застройщиками по новым строительным проектам должны вестись через счета эскроу в обязательном порядке (п.5, ст.8, ФЗ-175 от 1 июля 2018).

Эскроу-счет в долевом строительстве – это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома, и передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Применение эскроу счетов регламентируется законом в ст. 860.7 ГК РФ.

Буквально, расчеты с Застройщиком через эскроу-счет выглядят так: При покупке квартиры в новостройке, и заключении договора долевого участия, дольщик после регистрации договора должен его оплатить. Но деньги он передает не застройщику, а вносит в банк, на специальный счет эскроу. Деньги на этом счете блокируются, т.е. доступа к ним не имеют ни дольщик, ни застройщик, в течение всего срока строительства.

После сдачи дома в эксплуатацию, и передачи квартир дольщикам, застройщик получает доступ к деньгам на счете эскроу. Если же застройщик не выполнил своих обязательств перед дольщиком (обанкротился, заморозил строительство), то банк с этого счета возвращает деньги дольщику.
Таким образом, эскроу счет выполняет обеспечительную функцию по обязательствам застройщика, и по своей сути мало чем отличается от расчета через аккредитив.

Основное отличие эскроу счета от аккредитива при покупке квартиры в том, что:

  • аккредитив может быть закрыт покупателем квартиры (плательщиком), даже без уведомления продавца (получателя денег), а эскроу-счет не допускает произвольного закрытия (только в случаях, прямо предусмотренных законом, например, при расторжении ДДУ);
  • аккредитив строго зарегулирован законом, а эскроу-счет допускает больше свободы в условиях договора между сторонами сделки;
  • сумма на счете эскроу для оплаты квартиры по ДДУ страхуется агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 млн. руб.

Ну и в целом, эскроу-счет лучше «заточен» под проведение расчетов по договорам долевого участия, чем аккредитив, хотя по своей сути они очень близки.

Возникает вопрос: Если застройщик, продавая квартиры, не получает в свое распоряжение денег дольщиков (до самого окончания строительства), то на какие средства он будет строить дом?

Деньги ему предоставляет тот самый банк, который является держателем счетов эскроу. Но предоставляет уже в виде кредита, под проценты, в то время как деньги дольщиков доставались застройщику бесплатно (без процентов). Поэтому для застройщика расчеты по ДДУ через эскроу-счета – не самая радостная перспектива. Она удорожает стоимость строительства, и ставит застройщика в зависимость от финансирующего его банка.

Тем не менее, очевидно, что обеспечение исполнения своих обязательств перед дольщиками по договору долевого участия (ДДУ) через счета эскроу – это тот путь, по которому вскоре пойдет весь рынок первичного жилья в России. Правительство ясно обозначило свое намерение – постепенный отказ от традиционного, уже привычного всем, долевого строительства, и переход к проектному финансированию стройки. То есть у застройщиков постепенно отбирают бесплатное финансирование деньгами дольщиков, и подталкивают их к банковскому кредитному финансированию.

Для чего все это? Правительство уверяет, что таким образом оно раз и навсегда решит проблему «обманутых дольщиков». Ведь во всем мире стимулирование граждан на покупку жилья происходит за счет привлекательных условий ипотеки, а не за счет скидок на рискованную покупку квартиры в стадии строительного котлована.

Для самих застройщиков в этом новом порядке тоже можно найти плюс. Ведь проектное финансирование строительства банком, хоть и дорогое, но все же стабильное, в отличие от финансирования деньгами дольщиков от текущих продаж квартир. Продажи могут идти с переменным успехом, а деньги на стройку нужны постоянно. Поэтому крупные застройщики уже давно используют проектное финансирование от банков как основной источник денег на строительство, а текущие продажи – как вспомогательный.

Это говорит о том, что расчеты через эскроу-счета по договорам долевого участия (ДДУ) для крупных застройщиков не должны представлять проблем. Тем более, что при их использовании, закон позволяет застройщику не предоставлять никакого другого обеспечения своих обязательств по ДДУ. То есть при расчетах через эскроу-счет (это условие обязательно должно быть указано в ДДУ), остальные способы обеспечения обязательств застройщика уже не действуют (п.7, ст.15.4, ФЗ-214). Очевидно, гарантия возврата денег дольщику со счета эскроу достаточно надежна, чтобы отменить остальные методы страховки.

Для дольщика счета эскроу, конечно же, выглядят очень привлекательно. Деньги никуда не тратятся до самого последнего момента – до получения ключей от готовой квартиры. А вопрос проверки надежности застройщика отходит на второй план. И даже если дом не будет достроен, то каждый покупатель новостройки сможет забрать назад свои деньги из банка, на которые, кстати, будет начислен даже небольшой процент.

Но все же дольщику следует помнить о некоторых вещах, связанных со счетами эскроу:

  • Деньги, размещенные на счетах эскроу в соответствии с оплатой Ддоговора долевого участия (ДДУ), страхуются Агентством по страхованию вкладов (АСВ) в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не более 10 млн. руб. (п.3, ст.12.2, ФЗ-177). То есть при покупке дорогой квартиры (в Москве, например) на сумму более 10 млн. руб., или при покупке нескольких квартир, дольщик все равно несет определенный риск. Ведь суммарное возмещение от АСВ, на которое он может рассчитывать в случае банкротства банка, ограничено суммой в 10 млн. руб. Поэтому здесь дольщику приходится заботиться уже о надежности самого банка, а не застройщика.
  • На деньги, размещенные на счете эскроу, может быть обращено взыскание по исполнительным документам за другие долги дольщика. В случае принудительного списания средств с эскроу-счета, дольщик будет считаться не исполнившим свои обязательства по ДДУ и, соответственно, квартиру не получит.
  • Если застройщик обеспечивает свои обязательства по ДДУ путем расчетов через счета эскроу, то это освобождает его от других видов обеспечения своих обязательств перед дольщиками (залог прав на земельный участок и на строительный объект, страхование гражданской ответственности, отчисления в компенсационный фонд). И в случае нарушения застройщиком условий ДДУ, дольщик не сможет взыскать с него неустойки и штрафные санкции (например, за просрочку сдачи дома).

Счет эскроу открывается для каждого зарегистрированного договора долевого участия (ДДУ) – банк заключает отдельный договор на открытие эскроу-счета с каждым дольщиком. При этом, в самом ДДУ должно быть указано, что расчеты по нему производятся посредством перечисления денег на счет эскроу.

Условия депонирования средств дольщика на счете эскроу (п.3, ст.15.4, ФЗ-214) должны быть ясно отражены в договоре долевого участия. Это касается, например, суммы (равной цене договора), срока депонирования и оснований для прекращения депонирования.

Срок депонирования денег дольщика на счете эскроу должен превышать на 6 месяцев или более (по соглашению сторон договора) тот срок, который указан Застройщиком для передачи квартиры дольщику (пп.3, п.3, ст.15.4 ФЗ-214). Это дает небольшую фору застройщику, на случай непредвиденных задержек в строительстве. При этом, если этот установленный в договоре срок депонирования будет превышен, то сам договор ДДУ считается расторгнутым (п.6, ст.15.4, ФЗ-214).

Дольщик может забрать свои деньги назад со счета эскроу в одном из следующих случаев (пп.5, п.3, ст.15.4, ФЗ-214):

  • если закончился срок депонирования (см. выше о сроке);
  • если договор ДДУ расторгнут (по соглашению сторон или в судебном порядке);
  • если застройщик не в состоянии завершить проект (односторонний отказ застройщика от исполнения договора ДДУ);
  • если дольщик сам в одностороннем порядке расторгнет договор ДДУ (основания для этого перечислены в п.7, ст.15.4, ФЗ-214).

А если дольщик в процессе строительства решит продать свою квартиру путем уступки прав требования по ДДУ, то все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику.
Статьи 15.4 и 15.5 закона ФЗ-214, об использовании счетов эскроу для застройщиков и участников долевого строительства, применяются с 01 июля 2017 года (п.3, ст.7 вводного закона). То есть застройщики могут использовать этот вариант обеспечения своих обязательств только для ДДУ, зарегистрированных после этой даты. А для Договоров долевого участия, заключенных после 1 июля 2019 года, применение счетов эскроу для расчетов с дольщиками становится для всех застройщиков обязательным условием. Применение эскроу-счетов становится обязательным только если именно первый ДДУ зарегистрирован после 01.07.2019. А в новостройках, где продажа квартир была начата ранее этой даты, допускается вести расчеты по ДДУ по старым правилам (т.е. без использования счетов эскроу, но тогда с обязательным отчислением в компенсационный фонд застройщика).

Кто же является главным выгодоприобретателем от введения счетов эскроу на первичном рынке недвижимости? Явно не застройщики, на них и так давит пресс закона ФЗ-214, и год от года все сильнее. И даже не дольщики, хотя для них риск вложений в строительство уменьшается. Выгодней всего это дело для банков. Ведь банк выдает ипотечный кредит Покупателю новостройки (имея с этого маржу). Затем, когда тот покупает квартиру, банк возвращает себе эти же деньги на счет эскроу. А потом этими же деньгами банк кредитует застройщика на строительство дома (снова имея с них маржу). Да еще сам застройщик попадает под полный контроль банка по условиям кредитного договора.

В настоящее время Центробанк РФ аккредитовал 55 финансовых учреждений для работы по новой схеме расчетов с дольщиками. Однако, в настоящий момент лишь два банка (!) подготовили кредитные предложения для застройщиков. Это Сбербанк РФ и банк «Российский капитал». Сбербанк предлагает следующие условия: сумма займа – до 85% от стоимости проекта; процентная ставка индивидуальная и снижается по мере увеличения продаж. «Российский капитал» предлагает: сумму кредита – до 300 млн руб.; срок – до 5 лет; максимальная процентная ставка – 12%; снижение ставки до 3% по мере продвижения строительства и увеличения продаж; сокращенные сроки принятия решения – до 20 рабочих дней.

Таким образом, применение такой системы гарантий, как расчеты через эскроу-счета, хоть и снижает риски, не является панацеей. Актуальным представляется необходимость разработки альтернативного внебанковского механизма гарантий обязательств компании-застройщика перед покупателем. И даже в этом случае необходимо учитывать, что рынок жилья в России на современном этапе не готов к повышению его стоимости из-за снижения покупательской способности населения. А увеличение стоимости жилья непременно произойдет, если стоимость привлечения банковских средств будет значительной. Ведь это вынудит застройщиков включать её в конечную стоимость жилья.
подготовлено и актуализировано в июле 2019 года